A ação renovatória de locação comercial é o instrumento jurídico que permite ao empresário renovar o contrato de aluguel do imóvel onde exerce sua atividade. Além disso, ela protege o ponto empresarial e o fundo de comércio. Prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), essa ferramenta assegura a continuidade do negócio no mesmo endereço. Portanto, trata-se de importante mecanismo de segurança jurídica para empresas que dependem do endereço físico.
Para restaurantes, farmácias, lojas em shopping centers, franquias e hotéis, a manutenção do endereço é frequentemente o ativo mais valioso da empresa. Consequentemente, sua proteção jurídica torna-se essencial. Neste artigo, o escritório Lazarim & Assunção Advogados apresenta, de forma didática, os principais requisitos e prazos da ação renovatória de locação comercial. Assim, o empresário poderá tomar decisões informadas sobre a proteção de seu ponto.
O que é a ação renovatória de locação comercial?
A ação renovatória de locação comercial é a medida judicial disciplinada nos artigos 51 a 57 e 71 a 74 da Lei nº 8.245/1991. Por meio dela, o locatário pode renovar compulsoriamente o contrato de aluguel não residencial. Além disso, essa renovação independe da vontade do locador. Contudo, é preciso preencher os requisitos legais. Trata-se, portanto, de exceção significativa ao princípio geral da liberdade contratual.
O ponto empresarial é o local físico em que a atividade comercial é exercida com continuidade. Ademais, o público consumidor deve reconhecer esse local como referência do negócio. Em muitos empreendimentos, esse ativo incorpóreo tem enorme relevância econômica. De fato, em determinados segmentos, seu valor patrimonial supera o investimento em ativos tangíveis. Por essa razão, a Lei do Inquilinato conferiu proteção jurídica específica ao empresário locatário.
Natureza jurídica e função da ação renovatória
A ação renovatória é o instrumento judicial destinado à renovação do vínculo locatício por novo período. Nesse sentido, a intervenção jurisdicional supre a vontade do locador. Configura, portanto, exceção significativa ao princípio da liberdade contratual e ao direito de propriedade. Contudo, essa exceção se justifica pela proteção do fundo de comércio e do ponto empresarial. Ambos são elementos integrantes do estabelecimento empresarial, conforme o artigo 1.142 do Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado, em jurisprudência consolidada, que a ação renovatória de locação comercial busca equilíbrio. De um lado, protege o investimento empresarial do locatário. De outro, preserva o direito de propriedade do locador. Assim, o instrumento não pode servir como forma de eternização do vínculo locatício. Tampouco pode restringir desproporcionalmente o direito dominial (STJ, REsp nº 1.971.600, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi).
Requisitos da ação renovatória de locação comercial
O artigo 51 da Lei do Inquilinato estabelece quatro requisitos cumulativos. Assim, todos devem ser preenchidos para a propositura da ação renovatória de locação comercial. A ausência de qualquer deles gera consequências graves. Ademais, pode acarretar a extinção do processo por carência de ação. Por outro lado, também pode resultar na improcedência do pedido. Portanto, o empresário deve avaliar cuidadosamente cada pressuposto antes do ajuizamento.
1. Contrato escrito e por prazo determinado
Primeiramente, o contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito. Além disso, precisa ter prazo determinado. Contratos verbais não são hábeis a fundamentar a ação renovatória. Da mesma forma, contratos escritos por prazo indeterminado também não servem. Ademais, combinações de contratos escritos com contratos verbais são igualmente inadequadas. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é reiterada.
2. Prazo mínimo de cinco anos (accessio temporis)
Em seguida, o prazo mínimo do contrato a renovar deve ser de cinco anos. Alternativamente, admite-se a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos anteriores. Trata-se do denominado accessio temporis. Ademais, esse instituto está expressamente admitido pela Lei do Inquilinato. Assim, a jurisprudência autoriza a soma de contratos escritos consecutivos para composição do quinquênio.
Contudo, interrupções extensas entre os contratos escritos podem inviabilizar a aplicação da regra. Consequentemente, cada caso exige análise casuística por parte da assessoria jurídica especializada.
3. Exercício do mesmo ramo por três anos
Em terceiro lugar, o locatário deve exercer o mesmo ramo de atividade pelo prazo de três anos. Ademais, esse exercício precisa ser ininterrupto. Contudo, admitem-se adaptações e modernizações. Por outro lado, tais mudanças não podem descaracterizar a atividade originária. Assim, a mudança substancial de ramo interrompe a contagem do prazo. Consequentemente, prejudica o direito à renovação.
4. Prazo decadencial de propositura
Por fim, o quarto requisito é a observância do prazo decadencial. Esse prazo está previsto no §5º do artigo 51 da Lei do Inquilinato. Segundo a lei, o direito à renovação decai em prazo específico. Portanto, a ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato. A propositura antecipada acarreta a decadência do direito. Da mesma forma, a propositura tardia também é fatal. Consequentemente, o processo é extinto com resolução do mérito.
Quem pode propor a ação renovatória de locação comercial?
Primeiramente, a legitimidade ativa cabe ao locatário. Além disso, os §§ 1º, 2º e 3º do artigo 51 estendem a legitimidade a outras hipóteses. Assim, o cessionário pode propor a ação quando a cessão foi validamente autorizada. Da mesma forma, o sublocatário também tem legitimidade nos contratos autorizados.
Ademais, a sociedade empresária pode propor a ação em situação específica. Isso ocorre quando o contrato foi firmado em nome do sócio pessoa física. Contudo, o instrumento contratual deve autorizar o exercício da atividade societária no imóvel. Por fim, o sócio sobrevivente também tem legitimidade. Essa hipótese ocorre na dissolução da sociedade por morte de sócio. Nos contratos firmados diretamente pela sociedade, a legitimidade cabe à própria pessoa jurídica.
Prazo máximo da ação renovatória de locação comercial: cinco anos
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento importante sobre o prazo máximo. Assim, a renovação compulsória obtida pela ação renovatória de locação comercial é de cinco anos. Ademais, esse limite prevalece ainda que o contrato inicial contemplasse prazo superior. Tal tese foi reafirmada pela Quarta Turma da Corte no REsp nº 1.990.552. Portanto, a interpretação sistemática e teleológica do artigo 51 fundamenta esse entendimento.
Contudo, nada obsta que o locatário promova sucessivas ações renovatórias. Nesse sentido, ao término de cada período renovado, nova ação pode ser proposta. Todavia, os requisitos legais devem continuar preenchidos. Assim, o empresário pode manter sua atividade no ponto por tempo indefinido. Entretanto, essa continuidade fica sujeita às hipóteses de exceção de retomada previstas em lei.
Exceções de retomada na ação renovatória pelo locador
Ainda que o locatário preencha todos os requisitos, o locador pode obstar a renovação. Nesse sentido, existem hipóteses de exceção de retomada previstas em lei. O artigo 72 da Lei do Inquilinato prevê algumas dessas hipóteses. Assim, o locador pode opor a insuficiência da proposta do locatário quanto ao aluguel (inciso II). Alternativamente, pode alegar a existência de proposta melhor de terceiro (inciso III). Contudo, esta última hipótese está sujeita a rigorosos requisitos formais.
Ademais, o artigo 52 prevê outras hipóteses de retomada. Primeiramente, o locador pode retomar o imóvel para obras substanciais. Essas obras devem implicar radical transformação, por determinação do Poder Público ou por interesse do proprietário (inciso I). Além disso, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio. Da mesma forma, pode retomar para transferência de fundo de comércio (inciso II). Contudo, existem restrições legais adicionais. Consequentemente, a recusa da renovação deve ser formalmente motivada. Ademais, deve ser comprovada pelo locador, sob pena de improcedência da defesa.
Ação renovatória de locação comercial: aplicação prática em setores empresariais
A ação renovatória de locação comercial tem aplicação transversal em diversos setores. Assim, ela atende a empresas dependentes de ponto físico consolidado. No comércio varejista, restaurantes e farmácias dependem dela para preservar a clientela. Da mesma forma, lojas de vestuário e supermercados de bairro utilizam-na para proteger seu ponto. Ademais, esses estabelecimentos investem anos na construção da fidelização do consumidor.
Nos shopping centers, contudo, a matéria apresenta particularidades relevantes. Nesse sentido, o artigo 54 da Lei do Inquilinato estabelece regime especial. Ademais, essa norma valoriza as disposições contratuais livremente pactuadas entre empreendedor e lojistas. Já nas redes de franquia, a manutenção do ponto empresarial é essencial. Assim, ela viabiliza o cumprimento do plano de expansão territorial. Consequentemente, preserva o investimento na unidade franqueada. Por fim, em hotéis e pousadas, o ponto e as licenças de funcionamento são elementos incontornáveis do valor do negócio.
Portanto, em todos esses cenários, a análise antecipada dos requisitos é indispensável. Da mesma forma, a tempestividade da ação é crucial para o sucesso da pretensão renovatória.
Como um escritório de advocacia empresarial pode auxiliar o empresário
A assessoria jurídica preventiva é elemento decisivo para o êxito da ação renovatória. Assim, um escritório de advocacia empresarial especializado atua em diversas frentes. Primeiramente, realiza a revisão periódica dos contratos de locação. Além disso, monitora atentamente o prazo decadencial. Ademais, conduz a negociação prévia com o locador. Da mesma forma, cuida da produção antecipada de prova documental. Por fim, propõe tempestivamente a ação renovatória perante o juízo competente.
O escritório Lazarim & Assunção Advogados atua na assessoria jurídica de empresas. Nesse sentido, oferece soluções em direito contratual, direito imobiliário empresarial e contencioso estratégico. Ademais, desenvolve soluções personalizadas para preservação do ponto empresarial. Portanto, empresários que buscam segurança jurídica podem contar com aconselhamento especializado. Assim, garantem a continuidade e o crescimento de seus negócios.
Conclusão sobre a ação renovatória de locação comercial
A ação renovatória de locação comercial é instrumento essencial para proteção do ponto empresarial. Ademais, ela atua como salvaguarda do investimento realizado pelo empresário. Assim, protege o fundo de comércio construído ao longo dos anos. Contudo, o êxito da pretensão depende de diversos fatores. Primeiramente, é preciso observar os requisitos cumulativos do artigo 51. Além disso, deve-se respeitar o prazo decadencial de propositura. Ademais, é necessário analisar antecipadamente as exceções de retomada.
Portanto, a assessoria jurídica preventiva é medida essencial. Nesse sentido, a revisão periódica dos contratos protege o valor do estabelecimento empresarial. Da mesma forma, a tempestiva propositura da ação assegura a continuidade do negócio. Assim, empresários que desejam proteger seu patrimônio devem contar com suporte especializado. Consequentemente, um escritório de advocacia empresarial de confiança torna-se aliado estratégico do empreendedor.
Este conteúdo tem caráter estritamente informativo, de interesse geral, e não constitui consulta jurídica individualizada.
Referências para verificação
Texto atualizado da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
Panorama da jurisprudência do STJ sobre a ação renovatória (Notícias STJ, 25.09.2022): Acesse aqui a notícia completa do STJ.