O contrato built to suit é, hoje, uma das ferramentas jurídicas mais estratégicas para empresas. Ele é ideal para quem precisa de um imóvel sob medida. Em outras palavras, o empreendimento é construído conforme as necessidades operacionais do seu negócio. Por isso, neste guia, explicamos de forma clara o que é o contrato built to suit. Mostramos, ainda, qual é a sua base legal e quais cuidados a sua empresa deve adotar antes de assinar.
A expansão empresarial costuma esbarrar em um obstáculo concreto. Muitas vezes, é difícil encontrar no mercado um imóvel que atenda com precisão às necessidades operacionais do negócio. Pense em um centro de distribuição com pé-direito adequado. Pense, ainda, em uma planta industrial com especificações técnicas particulares, em uma unidade hospitalar, em uma loja-âncora bem localizada ou em um data center. Imóveis assim raramente estão disponíveis para locação imediata. Para essas situações, o direito brasileiro reconhece uma solução sofisticada: o contrato built to suit, expressão que significa construído sob medida. Neste artigo, examinamos a sua natureza jurídica, a sua disciplina legal e os seus pontos críticos. Assim, o empresário ganha base técnica para decidir com segurança.
O que é o contrato built to suit
O built to suit é uma modalidade de locação não residencial. Nele, o locador, a pedido do futuro locatário, adquire, constrói ou reforma um imóvel. Além disso, segue as especificações definidas pelo próprio interessado na locação. Depois, entrega o bem para uso por prazo determinado. Na locação comercial tradicional, o interessado busca um imóvel já pronto e adapta a operação a ele. No built to suit, ao contrário, o imóvel é concebido sob medida para o negócio.
A contraprestação mensal, nessa modalidade, não remunera apenas o uso do imóvel. Ela cobre, sobretudo, o retorno do investimento feito pelo locador. Esse investimento inclui o terreno, a construção e a customização do bem. Soma-se, ainda, a remuneração do capital empregado ao longo do contrato. Portanto, essa característica econômica é central para entender o regime jurídico do instituto. Ela explica, inclusive, por que as regras da locação comum não se aplicam de forma automática.
A disciplina legal: o artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991
A Lei nº 12.744, de 2012, positivou o built to suit no Brasil. Ela introduziu o artigo 54-A na Lei do Inquilinato. Em resumo, o dispositivo trata da locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma o imóvel sob encomenda. Nesses casos, o bem é especificado pelo futuro locatário e a ele entregue por prazo determinado. Como consequência, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as regras procedimentais da lei.
A lei consagra a primazia da autonomia privada nessa modalidade. A expressão prevalecerão as condições livremente pactuadas é clara nesse sentido. Ou seja, a liberdade negocial aqui é bem maior do que na locação residencial ou comercial comum. Nessas locações, diversas normas cogentes limitam a vontade das partes. Vale registrar, ainda, que boa parte da doutrina vê o built to suit como contrato atípico misto. Ele combina elementos de empreitada, de financiamento e de locação. Por isso, o artigo 54-A não esgota a sua disciplina. Na verdade, ele fixa os parâmetros essenciais do regime. O restante é complementado pela autonomia das partes e pelas regras gerais do Código Civil.
A cláusula de renúncia ao direito de revisão do aluguel
Um dos elementos centrais do regime é a renúncia ao direito de revisão do aluguel. De fato, o parágrafo 1º do artigo 54-A permite essa renúncia de forma expressa. Assim, as partes podem afastar a revisão do valor durante toda a vigência do contrato.
A razão dessa previsão é, ao mesmo tempo, econômica e jurídica. Como o aluguel embute o retorno do investimento, a revisão comum não faz sentido aqui. Essa revisão, prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato, permite reajustar o aluguel ao valor de mercado após três anos. Contudo, o valor de mercado de uma locação comum não serve de parâmetro nesse caso. Afinal, o aluguel do built to suit também amortiza um investimento específico e dedicado. Por isso, a renúncia à revisão dá segurança jurídica ao locador. Em outras palavras, ela garante a previsibilidade do retorno do capital investido.
A jurisprudência tem reconhecido a validade dessa cláusula. O Superior Tribunal de Justiça firmou esse entendimento. Segundo a Corte, havendo renúncia expressa, fica afastada a revisão do aluguel durante o contrato. Além disso, a revisão do built to suit é tratada como medida excepcional. Ela só é admitida quando presentes requisitos cumulativos e rigorosos. O primeiro é a inexistência de renúncia ao direito de revisão. O segundo é a possibilidade de separar, no aluguel, a parcela do uso do imóvel da parcela de amortização do investimento. O terceiro é a prova de desproporção entre o valor locativo e o preço de mercado de empreendimentos semelhantes. Trata-se, portanto, de revisão excepcionalíssima. Ela fica reservada a casos específicos e comprovados.
A cláusula penal pela denúncia antecipada
O segundo elemento marcante do regime é a multa pela rescisão antecipada. O parágrafo 2º do artigo 54-A cuida do tema. Por essa regra, se o locatário denuncia o contrato antes do prazo, ele deve pagar a multa convencionada. Essa multa, porém, não pode superar a soma dos aluguéis devidos até o fim da locação.
Essa regra é uma exceção relevante ao regime comum da locação. Na locação ordinária, o artigo 4º da Lei do Inquilinato exige multa proporcional ao tempo cumprido. Logo, a multa diminui à medida que o contrato avança. No built to suit, contudo, a multa pode alcançar a soma integral dos aluguéis vincendos. Isso se justifica pela necessidade de garantir ao locador o retorno do investimento feito sob encomenda. Em síntese, a previsão protege o empreendedor contra o comportamento oportunista do locatário. Sem ela, o locatário poderia desocupar o imóvel customizado sem arcar com o investimento dedicado.
Cabe, contudo, registrar um ponto de atenção importante. A jurisprudência reconhece a validade da cláusula penal no built to suit. Mesmo assim, em casos excepcionais, ela admite a redução da multa manifestamente excessiva. O fundamento é o artigo 413 do Código Civil, norma de ordem pública. Tribunais estaduais, por exemplo, já reduziram cláusulas penais desproporcionais. Isso ocorreu, sobretudo, quando o locador relocou o imóvel a terceiros após a desocupação. Nessas hipóteses, cobrar a multa integral poderia gerar enriquecimento sem causa. Portanto, a questão é casuística. Ela exige análise técnica da redação do contrato e das circunstâncias concretas.
Vantagens estratégicas do built to suit para a empresa
O built to suit oferece vantagens estratégicas relevantes para a empresa locatária. A primeira é a obtenção de um imóvel sob medida para a operação. E tudo isso sem imobilizar capital próprio na compra do terreno e na construção. Em vez de comprometer recursos expressivos com um ativo imobiliário, a empresa preserva o caixa. Assim, ela mantém o capital de giro e a capacidade de investir na atividade-fim.
A segunda vantagem é de natureza contábil e financeira. Quando bem estruturado, o built to suit pode permitir tratamento contábil e tributário favorável. Em muitos casos, ele transforma um investimento de capital em despesa operacional dedutível. Ainda assim, os efeitos contábeis exigem avaliação técnica especializada. Isso vale, em especial, à luz das normas contábeis sobre arrendamentos.
A terceira vantagem é a previsibilidade. Afinal, trata-se de contrato de longa duração, com prazo e remuneração definidos. Por isso, o built to suit garante à empresa estabilidade locacional e segurança operacional. Esse fator é decisivo para negócios que dependem de instalações e infraestrutura próprias.
Para o locador-investidor, por sua vez, o built to suit também é atrativo. Ele representa um investimento imobiliário com fluxo de receita previsível e de longo prazo. Além disso, conta com garantias robustas e com a renúncia à revisão. Esses elementos, juntos, valorizam o empreendimento.
Pontos críticos e cautelas na estruturação contratual
A complexidade do built to suit exige rigor técnico na estruturação contratual, e diversos pontos críticos merecem atenção.
O primeiro diz respeito à fase de construção. O contrato deve definir, com precisão, as especificações técnicas do imóvel. Também precisa fixar os prazos de obra e as consequências do atraso. Da mesma forma, deve tratar dos critérios de aceitação do imóvel e da responsabilidade por vícios construtivos. Quando esses pontos ficam indefinidos, surgem litígios com frequência.
O segundo ponto refere-se às garantias. O investimento do locador é alto e o contrato é longo. Por isso, é recomendável estruturar garantias sólidas do cumprimento das obrigações do locatário. Entre as opções, estão garantias fidejussórias, garantias reais, cessão fiduciária de recebíveis e seguros específicos.
O terceiro ponto envolve a redação das cláusulas de renúncia à revisão e de multa. Essas cláusulas devem ser expressas, claras e bem fundamentadas. Dessa forma, garantem a sua eficácia e reduzem o risco de questionamento judicial.
O quarto ponto trata dos direitos que não admitem renúncia. A renúncia à ação revisional, como vimos, é expressamente permitida. No entanto, a doutrina adverte que outras renúncias podem ser nulas. É o caso da renúncia ao direito de preferência na compra do imóvel. O mesmo vale para a renúncia ao direito de ação renovatória. Falta, nesses casos, previsão legal que as autorize. Por isso, a redação dessas disposições pede cautela.
O quinto ponto, de caráter preventivo, é a cláusula compromissória arbitral. O contrato é tecnicamente complexo e de longa duração. Diante disso, a arbitragem pode oferecer um foro especializado, célere e confidencial. Esse foro resolve eventuais conflitos com base na Lei nº 9.307/1996.
Considerações finais
O built to suit é um instrumento jurídico sofisticado e valioso. Ele atende empresas em expansão que precisam de imóveis customizados. E faz isso sem comprometer capital próprio na compra de ativos imobiliários. Sua disciplina está no artigo 54-A da Lei do Inquilinato e na autonomia privada. Por isso, confere amplo espaço de negociação. Em contrapartida, exige rigor técnico nas cláusulas de construção, garantia, renúncia à revisão e multa. A jurisprudência, por sua vez, prestigia a força dessa modalidade. Ainda assim, admite intervenção excepcional diante de manifesta desproporção. Em conclusão, a assessoria jurídica especializada é decisiva. Ela garante segurança à operação e uma boa alocação de riscos entre as partes.
Assessoria jurídica em contrato built to suit para a sua empresa
Como vimos, estruturar um contrato built to suit exige rigor técnico e visão estratégica. Portanto, contar com advogados especializados em direito imobiliário e empresarial faz toda a diferença para proteger o investimento e reduzir riscos. No escritório Lazarim & Assunção Advogados, assessoramos empresas na negociação, na elaboração e na revisão de contratos built to suit, sempre com foco em segurança jurídica e nos objetivos do seu negócio. Fale com a nossa equipe e agende uma consulta para discutir o seu projeto.
Disclaimer: o presente conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui consultoria jurídica individualizada, prestação de serviço advocatício ou orientação aplicável a casos concretos. A análise de situações específicas demanda avaliação técnica particularizada, a ser realizada por profissional habilitado mediante exame integral das peculiaridades do caso.